Hiện nay, việc mua bán nhà đất diễn ra thường xuyên nhưng không phải ai cũng nắm được các quy định, thủ tục cần thiết diễn ra trong suốt quá trình mua bán. Tài sản có giá trị lớn như đất đai, nhà ở khi giao dịch sẽ đi kèm theo nhiều rủi ro nên phải thật sự cẩn thận bởi vì có liên quan đến tính pháp lý. Qua bài viết sau đây baovenhadat.com sẽ hướng dẫn cho bạn các bước mua bán nhà đất đầy đủ thông tin nhất.

Điều kiện mua bán và sử dụng đất đai hợp pháp

Đối với bên bán

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013, người sử dụng đất sẽ được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác khi đáp ứng đủ những điều kiện sau:

  • Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp; nếu như được nhận chuyển nhượng thì phải có đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận.
  • Không có vấn đề tranh chấp đất.
  • Nhà đất không bị kê biên đang thi hành án.
  • Hạn sử dụng đất vẫn còn hiệu lực.

Đối với bên mua

Ngoại trừ những trường hợp được nêu dưới đây thì các trường hợp còn lại sẽ được quyền nhận chuyển nhượng đất đai.

  • Cá nhân, tổ chức, hộ gia đình, cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư nước ngoài hay tổ chức đang đầu tư kinh doanh ở nước ngoài.
  • Các tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền dùng đất trồng ruộng lúa, đất rừng có chức năng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình hay cá nhân khác, trừ trường hợp đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định và phê duyệt sử dụng.
  • Cá nhân, hộ gia đình nào mà không trực tiếp tham gia sản xuất nông nghiệp thì tuyệt đối không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa.
  • Nếu không sinh sống tại khu vực rừng phòng hộ và rừng đặc dụng thì các hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở và đất nông nghiệp trong khu vực đó.

Vậy, trước khi ra quyết định mua bán nhà đất bạn cần phải tìm hiểu xem vị trí địa lý của mảnh đất mà bạn đang thỏa thuận có đáp ứng đủ các điều kiện để được nhượng quyền sử dụng đất hay không, tránh trường hợp trong khi đang tiến hành giao dịch các bước mua bán nhà đất theo kế hoạch thì phát hiện hợp đồng mua bán không có hiệu lực.

Quy trình mua bán nhà đất nhanh chóng, chính xác

Các bước mua bán nhà đất

Bước 1: Kiểm tra, đánh giá tình trạng nhà đất

Khâu kiểm tra này khá quan trọng vì nó tác động trực tiếp đến quyết định của bạn ngay từ lần đầu tiên kiểm chứng. Bạn cần nắm rõ các thông tin sau để giảm thiểu các rủi ro không đáng có.

Tình trạng hiện tại của nhà ở

Bạn phải là người đi khảo sát địa hình và tình hình thực tế nhà ở có đúng với mô tả trên sổ đỏ hay không.

Một số trường hợp nội dung trên sổ đỏ và thực tế khác xa nhau, ví dụ như nhà ở chỉ là nhà cấp bốn nhưng thể hiện trên sổ đỏ là nhà một lầu. Việc này là hoàn toàn sai lệch so với sự thật.

Vì vậy, sau khi xác nhận với chủ nhà ở bạn phải yêu cầu họ giải quyết hợp thức hóa thực trạng sao cho thỏa đáng nhất.

Thông tin cá nhân chủ nhà đất

Công khai, minh bạch giúp các bước mua bán nhà đất diễn ra suôn sẻ, tốt đẹp hơn. Vì vậy, việc yêu cầu bên bán xác minh tài sản thuộc sở hữu riêng hay đồng sở hữu là điều hoàn toàn hợp lý khi bạn có ý định mua nhà đất của họ.

Trường hợp chủ nhà đất vẫn còn độc thân thì bạn đề nghị họ cung cấp giấy xác nhận tình trạng hôn nhân.

Nếu chủ nhà đất đã lập gia đình thì bạn phải yêu cầu cung cấp giấy chứng nhận kết hôn kèm theo giấy tờ liên quan đến người vợ hoặc chồng của họ.

Trường hợp nhà đất thuộc đồng sở hữu thì kiểm tra xem trên giấy tờ tùy thân của từng người chủ sở hữu là độc thân hay đã kết hôn.

Nguồn gốc đất

Theo quy định tại khoản 2, điều 179 Luật Đất đai năm 2013 hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có nguồn gốc từ nhà nước cho thuê đất trả tiền hàng năm không được quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bất kỳ ai.

Vì vậy, bạn cần tìm hiểu rõ nguồn gốc của mảnh đất trước khi giao dịch cùng với đối tác.

Thời hạn sử dụng đất

Các loại đất nông nghiệp chuyên dùng trồng cây lâu năm và trồng cây hằng năm là đất có quy định về thời hạn sử dụng.

Nếu bên mua phát hiện đất đã hết hạn sử dụng thì phải yêu cầu chủ đất làm thủ tục gia hạn thêm thời gian sử dụng đất với cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Bước 2: Thỏa thuận và ký kết hợp đồng đặt cọc

Các bước mua bán nhà đất mới nhất

Hiện nay không có quy định nào của pháp luật quy định hai bên phải đặt cọc khi thực hiện chuyển nhượng nhà đất.

Hợp đồng đặt cọc ghi nhận những nội dung về thông tin cá nhân của hai bên, thực trạng mảnh đất chuyển nhượng, số tiền cần phải đặt cọc, giá bán, quyền và nghĩa vụ phải thực hiện, hướng giải quyết khi có tranh chấp,…

Thực ra, đặt cọc là phương thức để “đặt lòng tin” giữa các bên với nhau. Số tiền bỏ ra để đặt cọc do hai bên tự thỏa thuận và thống nhất.

Bên cạnh đó, việc đặt cọc còn được áp dụng trong thời gian đất đai thuộc quyền sở hữu của bên bán chưa đủ điều kiện để rao bán do một số nguyên nhân như giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đang thế chấp ngân hàng, đất cần đo đạc lại cho chuẩn,…

Bước 3: Tiến hành công chứng hợp đồng mua bán nhà đất

Các bước mua bán nhà đất năm 2022

Sau khi thông qua các nội dung đã đồng ý thống nhất trên hợp đồng đặt cọc, hai bên sẽ chính thức ký kết và làm thủ tục công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đai tại địa điểm văn phòng công chứng theo quy định tại điều 42 Luật Công chứng 2014.

Các giấy tờ cần chuẩn bị để tiến hành công chứng bao gồm:

Đối với bên bán

  • Giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu đất chính chủ (sổ đỏ).
  • Sổ hộ khẩu (bản chính).
  • Giấy tờ tùy thân gồm: chứng minh nhân dân, căn cước công dân hoặc hộ chiếu (bản chính).
  • Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân hiện tại (nếu độc thân).
  • Giấy chứng nhận kết hôn và giấy tờ tùy thân liên quan của người hôn phối (nếu đã kết hôn).

Đối với bên mua

  • Sổ hộ khẩu.
  • Giấy chứng minh nhân dân, thẻ căn cước công dân hoặc hộ chiếu (bản chính).
  • Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân hiện tại (nếu độc thân).
  • Giấy đăng ký kết hôn và các giấy tờ tùy thân của người hôn phối (nếu đã kết hôn).

Bước 4: Thực hiện hồ sơ sang tên sổ đỏ

Các bước mua bán nhà đất an toàn nhất

Hồ sơ sang tên phải nộp tại chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện gồm những nội dung chính sau:

  • Sổ đỏ (kèm bản chính và bản photo).
  • Hợp đồng mua bán hoặc hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đai đã công chứng (kèm bản chính và bản photo).
  • Bản chính mẫu đơn đăng ký biến động đất đai.
  • Bản chính thông tin tờ khai thuế thu nhập cá nhân.
  • Bản chính thông tin tờ khai lệ phí trước bạ.
  • Văn bản và giấy tờ liên quan chứng nhận đối tượng được miễn thuế thu nhập cá nhân.

Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai sẽ chuyển hồ sơ bạn đã nộp cho cơ quan thuế để tính toán và xác định nghĩa vụ tài chính phải nộp.

Bước 5: Nộp thuế và lệ phí trước bạ

Các bước mua bán nhà đất hiệu quả năm 2022

Thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ phải đóng khi chuyển nhượng quyền sở hữu nhà đất được quy định như sau:

Thuế thu nhập cá nhân có tỉ lệ 2% giá trị hợp đồng; nếu trường hợp giá trị trên hợp đồng nhỏ hơn giá đất và giá nhà ở do nhà nước quy định thì áp dụng mức giá nhà nước.

Lệ phí trước bạ có tỉ lệ 0,5% giá trị hợp đồng; nếu trường hợp giá trị trên hợp đồng nhỏ hơn giá đất và giá nhà ở do nhà nước quy định thì áp dụng mức giá nhà nước.

Lưu ý về thời hạn nộp thuế, lệ phí trước bạ

Cơ quan Thuế sẽ ghi thời gian nộp thuế trên thông báo nộp thuế.

Cá nhân có nộp lệ phí trước bạ phải thực hiện nghĩa vụ nộp tiền vào ngân sách nhà nước trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày cơ quan Thuế đưa ra thông báo.

Bước 6: Chờ thẩm định của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

Nếu đã thực hiện đầy đủ quy trình nộp hồ sơ cùng với thuế và lệ phí trước bạ thì phần còn lại sẽ nhẹ nhàng và nhanh chóng hơn.

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất sẽ xem xét và phê duyệt hồ sơ của bạn. Sau đó sẽ trả về thông báo nhận kết quả trong thời gian sớm nhất trong vòng 10 ngày.

Bước 7: Nhận kết quả chứng nhận quyền sử dụng đất

Nếu hồ sơ của bạn hợp lệ thì sẽ nhận được thông báo chấp nhận và hẹn trả kết quả tại bộ phận một cửa văn phòng đăng ký đất đai.

Như vậy, trên đây là quy trình toàn bộ các bước mua bán nhà đất cụ thể gói gọn trong 7 bước chi tiết và chính xác.

Nếu không muốn gặp trở ngại khi thực hiện bạn cần chuẩn bị đầy đủ hồ sơ để tiếp cận với mục đích một cách nhanh chóng hơn.

Chia sẻ kinh nghiệm mua bán nhà đất an toàn, hiệu quả

Các bước mua bán nhà đất dành cho bạn

Tìm hiểu thông tin của bên bán

Ngày nay mạng xã hội phát triển nên việc tìm kiếm thông tin của bất kỳ đơn vị nào đó dễ dàng hơn rất nhiều.

Mặc dù là đối tượng hợp tác với nhau nhưng bên bán và bên mua đều là những người không thân quen.

Vì vậy, việc tìm hiểu kỹ về thông tin của bên bán qua mạng hoặc người môi giới là một điều hiển nhiên và không vi phạm pháp luật.

Bên cạnh việc tra cứu thông tin của bên bán, người mua cũng có thể xem xét, đánh giá tác phong và sự chuyên nghiệp của bên bán trong suốt quá trình cả hai bên cùng thực hiện các bước mua bán nhà đất.

Tìm hiểu kỹ về thông tin tranh chấp

Những vụ tranh chấp lớn thường được báo đài đăng tin nên bạn rất dễ tìm thấy hình ảnh, thông tin trên mạng.

Ngược lại, tranh chấp nhỏ thường ít người biết đến. Vì vậy, để an tâm và biết được chính xác nguồn gốc nhà đất bạn muốn mua có rõ ràng hay khuất tất gì không, bạn có thể tìm hiểu qua sự chia sẻ của người dân xung quanh hoặc đến trực tiếp UBND phường, xã để nhờ giúp đỡ.

Tìm hiểu tình trạng vay nợ thế chấp

Bạn không nên mua nhà đang thế chấp ngân hàng nếu tài chính của bạn có khả năng mua được ngôi nhà tốt hơn thế.

Nhà đang bị thế chấp ngân hàng luôn đi kèm với những rủi ro không lường trước được.

Bạn có thể kiểm tra tình trạng thế chấp của ngôi nhà trên sổ đỏ. Nó được thể hiện trên giấy tờ đính kèm có đóng dấu giáp lai của văn phòng đăng ký đất đai.

Hoặc bạn có thể tìm kiếm thông tin tại văn phòng công chứng. Tại đó luôn lưu trữ cơ sở dữ liệu để dễ quản lý nên việc bạn tra cứu thông tin sẽ dễ dàng hơn.

Những câu hỏi thường gặp trong quá trình làm thủ tục mua bán nhà đất

Hợp đồng mua bán nhà đất bao gồm những loại giấy tờ nào?

Các bước mua bán nhà đất nhanh chóng nhất năm 2022

Luật Đất đai 2013 quy định hợp đồng mua bán nhà phải được công chứng.

Nhằm đảm bảo các bước mua bán nhà đất diễn ra thuận lợi và đúng theo yêu cầu của pháp luật khi mua bán nhà đất cần đáp ứng các loại giấy tờ sau đây:

  • Giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản hoặc bản sao giấy tờ thay thế được pháp luật quy định đối với tài sản đó trong hợp đồng mua bán (bản chính)
  • Giấy tờ cá nhân của bên mua và bên bán (bản chính).
  • Các loại giấy tờ có liên quan (bản chính).
  • Bản bự thảo hợp đồng, giao dịch đã chuẩn bị.

Đất quy hoạch có thể chuyển nhượng được không?

Tổng hợp các bước mua bán nhà đất nên tham khảo

Theo quy định tại Điều 49 Luật Đất đai 2013, trường hợp đã có quy hoạch sử dụng đất được công bố thì sẽ thực hiện như sau:

Đối với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện chưa ban bố thì người sử dụng đất được quyền chuyển nhượng.

Đối với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được quy định sẵn thì người sử dụng đất mà phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch thì sẽ được quyền chuyển nhượng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình hoặc trồng cây lâu năm.

Nếu người sử dụng đất muốn cải tạo, tân trang nhà ở, sửa sang công trình hiện có thì phải được sự chấp thuận từ phía cơ quan nhà nước heo quy định của pháp luật.

Từ những điều trên cho thấy, đất nằm trong diện quy hoạch có thể được nhận chuyển nhượng đến khi nào nhận được thông báo yêu cầu chuyển mục đích sử dụng đất hoặc quyết định thu hồi đất.

Khi mua bán nhà đất bên nào thực hiện nghĩa vụ sang tên sổ đỏ?

Các bước mua bán nhà đất đáng chú ý trong năm 2022

Tại khoản 2 Điều 120 Luật Nhà ở năm 2014 có quy định như sau:

Các bên tự thỏa thuận với nhau về việc để một bên thực hiện thủ tục nộp hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với nhà ở đó.

Nếu mua hoặc thuê mua nhà ở của chủ đầu tư dự án thì chủ đầu tư sẽ có nghĩa vụ làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận cho bên mua; ngoại trừ trường hợp bên mua yêu cầu tự làm thủ tục đề nghị cấp giấy chứng nhận.

Người bán có nộp thuế thu nhập cá nhân hay không?

Các bước mua bán nhà đất chính xác nhất

Căn cứ quy định của luật thuế thu nhập cá nhân được sửa đổi và bổ sung thêm vào năm 2012, thu nhập có được từ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đai và tài sản gắn liền với đất thuộc một trong các loại thu nhập chịu thuế.

Có hai cách dùng để xác định thuế thu nhập cá nhân phải nộp:

Cách 1: Thuế thu nhập cá nhân = 25% Giá trị lợi nhuận (giá bán – giá mua).

Trong đó:

Giá bán là mức giá được xác định ghi trên hợp đồng chuyển nhượng.

Giá mua là mức giá được ghi trên hợp đồng mua bán.

Cách 2: Thuế thu nhập cá nhân = 2% Giá chuyển nhượng

Lưu ý, cách này chỉ dùng trong trường hợp không biết chính xác giá mua.

Hủy bỏ mẫu hợp đồng mua bán đã công chứng có được không?

Các bước mua bán nhà đất bạn nên tham khảo

Điều 51 Luật Công chứng năm 2014 quy định rằng:

Việc công chứng sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch đã công chứng chỉ được thực hiện khi có sự thỏa thuận, cam kết bằng văn bản của tất cả cá nhân có liên quan đã tham gia hợp đồng, giao dịch đó.

Vậy, dựa vào điều luật trên cho thấy hợp đồng mua bán nhà đất đã được công chứng vẫn có thể hủy bỏ được nếu như có sự đồng thuận, cam kết bằng văn bản của các bên tham gia trong hợp đồng mua bán khi đó.

Lời kết

Trên đây là bài viết về các bước mua bán nhà đất chi tiết và hiệu quả mà baovenhadat.com dành cho bạn. Hy vọng những thông tin này hữu ích đối với những ai đang có ý định mua bán nhà đất.

Đồng thời, nếu trong quá trình chuẩn bị hồ sơ khiến bạn gặp phải khó khăn hay vướng mắc thì hãy liên hệ với các cơ quan có thẩm quyền tại địa phương để được hỗ trợ nhanh nhất nhé.

Bài viết tham khảo.

Đất Nền Vsip Bình Dường – Thông Tin Cần Biết Trước Khi Mua

Loại Hình Nhà Phố Dự Án Khu Dân Cư Quốc Linh: Lợi Ích Nhân Đôi -Sinh Lời Bền Vững

 

 

 

About the Author Bảo Vệ Dự Án

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked

{"email":"Email address invalid","url":"Website address invalid","required":"Required field missing"}