Đó chính là những nội dung bài viết sau đây sẽ chia sẻ với những nhà đầu tư đang có dự định đầu tư bất động sản, đặc biệt là đất dự án. Hãy theo dõi để có được câu trả lời cụ thể nhé!
Đất dự án được hiểu là những lô đất được phân chia rõ ràng, nằm trong các khu vực được quy hoạch đã được thông qua phê duyệt để xây dựng cụ thể, vẫn còn trong trạng thái ban đầu. Những khu vực này được đầu tư về cơ sở hạ tầng, mạng lưới giao thông đồng bộ, đầy đủ, thuận tiện, nhiều tiện ích xung quanh và được chủ đầu tư đứng ra hoàn thiện những bước đầu cho nhà đầu tư.
Đất dự án hiện nay khá phổ biến ở vùng đồng bằng, các vùng ven trung tâm TP.Hà Nội, TP.HCM, TP. Khánh Hòa, Phú Quốc,…
Vậy câu hỏi được đặt ra là có nên mua đất dự án hay không?
Thực tế cho thấy rằng, đây là một thị trường bất động sản hấp dẫn luôn nhận được sự quan tâm, chú ý của các nhà đầu tư BĐS. Tuy nhiên, dù là loại hình nào thì vẫn có những ưu, nhược điểm. Chúng ta cùng đi vào phân tích cụ thể:
| Ưu điểm | Nhược điểm |
| Là loại hình đầu tư đang “hot” hiện nay, dễ đầu tư , chuyển nhượng mua bán. | Sự phát triển nhanh của thị trường đất dự án xảy ra tình trạng có các dự án “ma”, tính pháp lý mập mờ, nếu nhà đầu tư không kiểm tra cặn kẽ, kỹ càng sẽ rất là rủi ro. |
| Khả năng giúp nhà đầu tư thu được lợi nhuận cao, đặc biệt những nơi có vị trí thuận lợi, cơ sở hạ tầng hoàn thiện. | Đây là một hình thức đầu tư lâu dài, đòi hỏi bạn phải có vốn lớn, trường kỳ. |
| Là loại hình đầu tư khá an toàn, đảm bảo không lo bị mất giá hoặc mất rất thấp.
Được chủ đầu tư chịu trách nhiệm quy hoạch, đền bù, hoàn tất mọi thủ tục pháp lý.. |
Yếu tố vị trí dự án ảnh hưởng rất nhiều đến giá trị của dự án. Với những dự án có vị trí thuận lợi, cơ sở hạ tầng phát triển đồng bộ chắc chắn sẽ có giá cao hơn, dễ bán hơn (đòi hỏi phải có vốn lớn) nhiều so với những đất dự án không ở vị trí đẹp, thời gian đọng vốn ở đó cũng lâu hơn. |
| Quỹ đất ở đô thị ngày một hạn hẹp, do sự phát triển nhanh chóng của các vùng ven đô nên tạo cơ hội cho giá đất dự án tăng cao. | Có những thời điểm giá của đất dự án bị các “cò đất” thổi phồng lên hoặc đưa các thông tin “ảo” của dự án. Điều nay khiến những nhà đầu tư cũng gặp nhiều khó khăn, không mua được đất có giá trị đúng. |
| Cung cấp các tiện ích đầy đủ cả nội khu và ngoại khu như trường học, bệnh viện, trung tâm thể thao, khu giải trí,.. | |
| Với những dự án có tính pháp lý rõ ràng, chủ đầu tư uy tín, vị trí thuận lợi,…luôn có sự kết hợp của ngân hàng đứng ra hỗ trợ vốn cho nhà đầu tư. Có những dự án ngân hàng cam kết cho vay tới 70% giá trị lô đất. |
Dù đầu tư ở loại hình BĐS nào thì các nhà đầu tư cũng cần tỉnh táo, phân tích kỹ và có những đánh giá chung về dự án trước khi “rót vốn” vào.
Vậy mà, không phải nhà đầu tư nào cũng biết hết được những điểm cần lưu ý khi đầu tư vào loại hình đất dự án đâu.
Thứ nhất, Tìm hiểu kỹ thông tin của chủ đầu tư. Đó là:
- Lịch sử hình thành phát triển, bộ máy lãnh đạo của chủ đầu tư.
- Tiến độ thực hiện dự án và các cam kết của chủ đầu tư trong quá trình triển khai dự án.
- Chất lượng các dự án đang, sắp và đã triển khai trước đó của chủ đầu tư.
- Tiềm lực tài chính của chủ đầu tư được thể hiện qua báo cáo tài chính năm gần nhất tính đến thời điểm mua.
- Uy tín của chủ đầu tư trong lĩnh vực hoạt động xây dựng, uy tín với các đối tác.
CÁCH XÁC ĐỊNH UY TÍN CỦA CHỦ ĐẦU
- Tìm kiếm xem chủ đầu tư có kết hợp với đơn vị phân phối sản phẩm BĐS hay không. Đây thường là các đơn vị lớn, cũng uy tín trên thị trường, làm việc chuyên nghiệp, bài bản.
- Căn cứ theo thông tin pháp lý chủ đầu tư cung cấp như các văn bản xây dựng của địa phương, ban ngành, thông tin về thế chấp, cầm cố tại ngân hàng,…
- Phải đến trực tiếp dự án chủ đầu tư đang triển khai, tìm hiểu về tiến độ, lấy thông tin từ những người dân vùng lân cận, xung quanh, phải tự bản thân nắm rõ thông tin, sự thật.
- Xem xét cách vận hành, quản lý dự án sau khi bàn giao cũng như ý kiến đánh giá của những người mua trước hoặc cư dân tại dự án làm cơ sở.
HỒ SƠ PHÁP LÝ KHI MUA DỰ ÁN ĐẤT NỀN
- Giấy đăng ký kinh doanh của chủ đầu tư.
- Quyết định phê duyệt dự án, quy hoạch dự án của cơ quan có thẩm quyền cấp phép. (xem mẫu quyết định phê duyệt dự án)
- Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư được cơ quan có thẩm quyền cấp phép.
- Giấy phép xây dựng.
- Giấy chứng nhận quyền sở hữu đất, quyết định chuyển nhượng của cơ quan có thẩm quyền.
- Nếu chủ đầu tư đưa ra giá dự án rẻ hơn so với giá của các dự án xung quanh thì nhà đầu tư nên xem xét đến tính khả thi và năng lực hoàn thiện của dự án. Đôi khi, những đất dự án có giá thấp lại là các dự án “ma”, không có tính khả thi…
- Khi đầu tư vào đất dự án, nhà đầu tư chủ đầu tư sẽ liên quan đến hai loại hợp đồng:
- Hợp đồng mua bán chuyển nhượng dự án đất nền
- Hợp đồng góp vốn dự án đất nền
Với hợp đồng bắt buộc phải công chứng, như vậy mới có giá trị cao hơn. Hợp đồng có hiệu lực khi hai bên hoàn toàn tự nguyện, có đủ năng lực hành vi dân sự.
Thứ hai, Tính pháp lý của đất dự án:
- Dự án có cung cấp được đầy đủ các giấy tờ pháp lý cần thiết, minh bạch, rõ ràng về quyết định phê duyệt quy hoạch của cấp chính quyền, giấy phép xây dựng dự án tương lai, giá trị lô đất, giấy ủy quyền môi giới,…
Thứ ba, Tiến độ thanh toán của dự án:
- Các nhà đầu tư cần đọc, cân nhắc kỹ các điều khoản, giai đoạn thanh toán theo đợt để cân đối vấn đề tài chính cá nhân sao cho đảm bảo lộ trình, tránh bị rủi ro cao nhất..
Thứ tư, Cân đối tài chính để chọn mua đất dự án phù hợp:
- Không nên nóng vội quyết đinh mua khi chưa cân đối khả năng tài chính, đừng “đánh liều” đầu tư khi vượt quá khả năng thanh toán của mình hoặc ham rẻ, không phân tích tính phát triển tương lai của mảnh đất.
Để đầu tư đất dự án thành công, phải dựa vào các nguyên tắc “vàng” sau:
Nguyên tắc 1, Chỉ đầu tư đất dự án khi đã có các giấy tờ pháp lý hoàn chỉnh, đầy đủ, chính xác và minh bạch.
Một mảnh đất được coi là an toàn nếu có không nằm trong khu quy hoạch, có giấy phép xây dựng và quan trọng là có sổ đỏ. Nếu nhà đầu tư ham rẻ, chọn những khu đất có pháp lý chưa hoàn thiện thì một là mất thời gian chờ để bổ sung, hai là không thể có sổ do còn vướng mắc các quy định.
Nguyên tắc 2,Vị trí của đất dự án.
Nếu nhà đầu tư chọn lựa được vị trí kết nối giao thông thuận lợi, dễ dàng cho việc di chuyển, tiện ích nội, ngoại khu đầy đủ, hiện đại thì cơ hội tăng giá cho các miếng đất là tiềm năng và có giá trị.
Nguyên tắc 3, Định giá đất dự án trước khi mua.
Để tránh rủi ro cao nhất, các nhà đầu tư nên tìm đến các chuyên gia BĐS, chuyên gia thẩm định giá để được tư vấn. Hoặc đơn giản, bạn có thể so sánh với mức giá với các vùng lân cận để đưa ra một mức giá chính xác nhất cho khu đất dự án mà mình định đầu tư.
Nguyên tắc 4, Có nên mua đất dự án quá số tiền mình đang có.
Bất kể đầu tư trong lĩnh vực nào, nhà đầu tư cũng cần cân nhắc kỹ lưỡng số tiền mình định đầu tư. Tốt nhất là nên sử dụng số tiền nhàn rỗi thay vì phải vay mượn quá nhiều. Nếu cần đến sự hỗ trợ của ngân hàng cũng nên dùng trong ngưỡng an toàn (không quá 50% giá trị tài sản). Lưu ý trong thời gian đất “sốt”, giá bị đẩy lên cao, cần phải cẩn thận với những khu đất ảo.
Khi mua đất dự án, các nhà đầu tư cần tránh những loại đất nào?
Đất dự án thuộc loại ngân hàng thanh lý giá rẻ hoặc đất dự án do chủ đầu tư cầm cố ngân hàng:
Ngân hàng cho các cá nhân, doanh nghiệp vay vốn bằng hình thức thế chấp tài sản, mà tài sản chủ yếu là nhà hoặc đất. Khi đến thời hạn thanh quyết toán nhưng người vay không có khả năng để trả tiền ngân hàng. Lúc này, ngân hàng sẽ tịch thu tài sản để thu hồi vốn. Đó chính là những mảnh đất cho ngân hàng thu lại của người vay vốn khi không có khả năng chi trả.
Người bán những mảnh đất đó, một chính là ngân hàng. Ngân hàng dưới sự đồng ý của luật pháp trực tiếp rao bán trên webiste của ngân hàng, hoặc các phương tiện truyền thông chính thống, rõ ràng, minh bạch, không thông qua tờ rơi, quảng cáo dán ngoài đường (nhà đầu tư lưu ý để tránh tiếp nhận thông tin sai). Hai là, ngân hàng sẽ thỏa hiệp cùng người vay vốn (người chủ chính của mảnh đất) rao bán, khi bán được cầm tiền trả ngân hàng.
Tuy nhiên, loại hình đất này chứa nhiều nguy cơ rủi ro. Vì biết giá trị của những đất dự án gắn mác “ngân hàng thanh lý” thường sẽ rẻ hơn so với mặt bằng chung nên những cò đất đã lợi dụng, tự nhận mình là nhân viên các ngân hàng, đứng ra thay ngân hàng thanh lý đất. Khi được đưa đến những khu đất thì thấy khác xa so với quảng cáo, nhà đầu tư lúc đó mới biết được chiêu trò lừa đảo của những nhà môi giới. Tiếp theo, việc mua bán, giao dịch còn liên quan đến chủ đất cũ, thủ tục sang tên cũng sẽ phức tạp, rắc rối hơn.
Thêm vào nữa, không phải bất kỳ đất dự án nào do ngân hàng thanh lý cũng có giá trị. Nhà đầu tư cần tìm hiểu, xác thực kỹ các thông tin liên quan đến BĐS bạn quan tâm.
Đất dự án chưa được cấp phép:
Vì chủ đầu tư hay những cò đất nắm được tâm lý ham rẻ của một số nhà đầu tư, nên chúng đã liều “vẽ” ra các dự án để bẫy những nhà đầu tư mới tham gia thị trường BĐS. Vì vậy, trước khi quyết định mua bất kỳ đất dự án nào, nhà đầu tư cần phải kiểm tra kỹ các giấy tờ hoặc thủ tục pháp lý xem đã có đầy đủ, rõ ràng hay chưa. Nếu “liều”đầu tư vào những mảnh đất không hoặc chưa được phép phân lô đồng nghĩa chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như vậy nhà đầu tư sẽ rấy khó bán, làm cho bị đọng vốn tại đó.
Trên đây là toàn bộ thông tin về khái niệm đất dự án, phân tích những ưu nhược điểm cũng như là những lưu ý, kinh nghiệm khi đầu tư đất dự án. Hy vọng sau khi đọc xong bài viết này, những nhà đầu tư có thể lựa chọn cho mình những mảnh đất có giá trị, lợi nhuận cao, giao dịch an toàn, đảm bảo.
Đến đây, bạn đã có thể tự trả lời câu hỏi: có nên mua đất dự án hay không rồi !
Tham khảo bài viết:
0 comments