Cẩm Nang Đầu Tư Đất Nền: Lời Khuyên Và Lưu Ý

Đất nền dự án

• Đất thổ cư:

là đất ở, thuộc vào nhóm đất phi nông nghiệp. Loại đất này xuất hiện ở cả nông thôn và thành thị với mục đích là dùng để xây dựng nhà ở hoặc các công trình phúc lợi xã hội. Tính pháp lý của đất thổ cư tiềm ẩn khá nhiều rủi ro bởi khó khăn trong việc chứng thực giấy tờ. Xét về mặt tiện ích, đất thổ cư thường ít có sự đồng bộ hơn và hệ thông tiện ích vùng ít được chú trọng.

• Đất liền kề:

là những mảnh đất có diện tích giống nhau, được bố trí gần nhau theo một kết cấu nhất định trong một khu vực thi công dự án. Bởi vậy đất liền kề cũng có tính pháp lý an toàn với sự cấp phép của các cơ quan chức năng, có sổ đỏ. Đất liền kề, vì cũng thuộc dự án, nên hệ thống tiện ích cũng được đầu tư theo hướng hiện đại hóa với các trung tâm thương mại, trường học, bệnh viện, và có hệ thống giao thông thuận lợi.

2. Tại sao các nhà đầu tư Việt Nam ưu tiên đầu tư đất nền hơn so với các dạng bất động sản khác?

Để giải thích lý do tại sao ở Việt Nam, các dạng sản phẩm đất nền lại các nhà đầu tư ưa chuộng, chúng ta cần phải kể đến 04 yếu tố dưới đây.

• Quan niệm “tấc đất tấc vàng” của người Việt:

trong khi dân số càng ngày càng tăng, nhu cầu về nhà ở tăng, nhưng đất đai là tài nguyên có hạn nên đây là sản phẩm khan hiếm theo thời gian. Trong quan điểm của người Việt, nhà ở phải gắn liền với đất mới là tài sản thực sự có giá trị. Vậy nên đầu tư đất nền luôn là một khoản đầu tư an toàn đối với người Việt.

• Đất chưa xây dựng tiện lợi hơn:

So với việc mua một mảnh đất đã được xây dựng, đất nền cho phép chủ nhà có toàn quyền quyết định sử dụng lô đất. Tùy vào mục đích sử dụng, chủ đất có thể xây dựng nhà ở hay tòa nhà kinh doanh, hoặc sang nhượng lấy lời.

• Đất nền có giá rẻ hơn:

bởi đất nền thường là các lô đất dự án, hoặc đất thổ cư không ở trung tâm nên giá trị của lô đất thường không cao ở hiện tại, nhưng có tiềm năng phát triển ở tương lai. Khi ấy, các dự án đã được hoàn thành, đi kèm đầy đủ các tiện ích từ qui hoạch đầu tư của đơn vị chủ đầu tư hoặc kì vọng khu dân cư mới đã được phát triển tại địa điểm của lô đất. Bởi vậy, đầu tư đất nền ở thời điểm hiện tại với một mức giá không “cắt cổ” có thể đảm bảo cho gia đình một mái ấm khang trang trong tương lai.

• Thị trường chung cư tại Việt Nam còn nhiều bất cập:

các tranh chấp sở hữu chung – riêng, bất đồng về cách quản lý và cung ứng dịch vụ … khiến một số người Việt cảm thấy bất tiện và bất an khi đầu tư vào bất động sản chung cư. Chưa kể đến là việc xuống cấp nhanh theo thời gian của chung cư khiến cho nhiều người Việt càm thấy việc đầu tư vào chung cư là một khoản đầu tư “chết”. Bởi vậy giá chung cư thường tăng chậm hơn so với đất nền.

3. Dự đoán tổng quan thị trường đầu tư đất nền 2021

Đất nền nhiều khu vực tăng giá nhanh ở những tháng cuối năm 2020 cho thấy sự phục hồi trong phân khúc đất nền. Năm 2021, cùng với những kì vọng tăng trưởng về kinh tế, phân khúc này được dự đoán sẽ phát triển một cách mạnh mẽ.

Cùng với các chính sách hỗ trợ của Chính Phủ, tại các địa phương đã liên kết và đề ra nhiều quy hoạch phát triển các khu dân cư, khu đô thị mới. Xu hướng này sẽ tiếp tục diễn biến trong tương lai nên đất nền vẫn sẽ là kênh thu hút đầu tư lớn, có giao dịch tốt và có triển vọng tăng giá.

Tại Hà Nội, giá đất nền tại Sơn Tây, Hòa Lạc, Thạch Thất, Hoài Đức, … cuối năm 2020 đã  tăng lên mức 25 – 30 triệu đồng/m2. Tăng 150% so với năm 2019. Giá đất nền ở các vùng như Đông Anh, Gia Lâm, Long Biên cũng tăng khoảng 30% so với năm 2019.

Tại TP. Hồ Chí Minh, tỉ lệ tiêu thụ đất nền của 84 dự án đang mở bán là 65%. Những tỉnh, thành có lợi thế đất sạch, dẫn đầu nguồn cung như Bình Dương cũng có tỉ lệ tiêu thụ cao với 43%.

Theo DKRA Vietnam dự báo, đất nền vẫn tiếp tục là phân khúc tư được ưa chuộng hàng đầu trên thị trường trong năm 2021. DKRA kì vọng thị trường đầu tư đất nền sẽ phục hồi và tăng mạnh tại các tỉnh thành như Long An, Đồng Nai, Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu.

Tuy nhiên, để tránh khỏi rủi ro khi đầu tư đất nền, chúng tôi xin liệt kê ra ở phần dưới 03 loại đất nền nên tránh khi mua. Các bạn có thể tham khảo thông tin bên dưới.

4. 04 loại đất nền cần tránh đầu tư

• Đất nền chưa được phép phân lô

Vấn đề phân lô, tách thửa là một trong những vấn đề thiết yếu cần phải được xác minh khiđầu tư đất nền. Bởi vì nhiều địa phương cấm phân lô, tách thửa để ngăn chặn những cơn sốt đất ảo. Đất nền chưa phân lô, tách thửa không được cấp sổ đỏ nên nếu bạn mua nhầm đất nền chưa được phép phân lô thì bạn sẽ “chết vốn” trong một thời gian dài.

• Đất nền thanh lý giá rẻ

Những loại đất nền này thường được bán với giá rất rẻ. Đây là một cái cái bẫy cho các nhà đầu tư mớ, bởi những lô đất này thường nằm ở những nơi xa xôi hẻo lánh, hoặc là những thửa đất dính tranh chấp và mập mờ trong giấy tờ pháp lý.

• Đất nền “dự án ma”

Trong thời gian gần đây, các vụ lừa đảo chiếm đoạt tiền cọc của khác hàng đặt mua đất nền giá rẻ ở các dự án “ma” như địa ốc Alibaba, Công ty Hưng Thịnh,… trở nên khá phổ biến. Các tập đoàn lừa đảo này sử dụng thủ đoạn là cung cấp thông tin về các dự án không có thật và kêu gọi đầu tư hoặc “cò” bán đất nền ở giai đoạn sớm với giá ưu đãi. Do đó, bạn cần tìm hiểu kỹ mặt bằng, pháp lý dự án và nên trực tiếp đối chiếu với bản đồ quy hoạch tại cơ quan hành chính địa phương khi có ý định đầu tư đất nền dự án.

• Đất nền bị cầm cố ngân hàng

Đất nền đã bị cầm cố ngân hàng có thể bị ngân hàng phát mãi nếu chủ đầu tư phá sản. Bạn có thể bị mất trắng khi các nhà đầu tư không thể xây nhà, sang nhượng vì đất chưa có sổ đỏ nếu đất đã bị cầm cố ngân hàng.

5. 05 lời khuyên khi đầu tư đất nền

• Xác minh chủ đầu tư dự án

Điều đầu tiên bạn cần tìm hiểu khi quyết định mua một lô đất nền dự án hoặc đất liền kề là thông tin về chủ đầu tư. Chủ đầu tư có quy mô lớn và đã có những dự án có khả năng thanh khoản cao thì đáng tin tưởng hơn. Từ đó, bạn có thể đánh giá được khả năng thanh khoản và sinh lời của khoản đầu tư đất nền.

• Kiểm tra quy hoạch và tính pháp lý của khu đất

Khi mua một lô đất, bạn nên chọn mua những miếng đất có pháp lý rõ ràng, không “dính” quy hoạch Nhà nước hay đang trong quá trình tranh chấp.

Những lô đất bạn muốn mua, nếu nằm trong dự án thì cần được cấp giấy phép từ thẩm quyền, có giấy tờ đầy đủ pháp lý. Lô đất có sổ đỏ hợp pháp và minh bạch cho phép các nhà đầu tư thuận tiện trong việc mua bán, và chuyển nhượng đất. Bạn nên kiểm tra các giấy tờ sau khi mua đất:

• • • Sổ hồng khu đất dự án;
    • Quyết định giao đất;
    • Quyết định công nhận chủ đầu tư dự án;
    • Quyết định phê duyệt (điều chỉnh) 1/500 dự án;
    • Giấy phép xây dựng ( nếu thấp tầng có thể không có GPXD)
    • Giấy phép cho bán nhà ở hình thành trong tương lai;
• Chọn vị trí địa lý có giao thông thuận tiện

Giao thông thuận tiện là điều kiện tiên quyết quyết định sự phát triển của dự án bởi nó sẽ thu hút lượng lớn dân cư đổ về sinh sống. Từ đây các dịch vụ khác như trung tâm thương mại, trường học, bệnh viện, chợ… cũng sẽ phát triển theo. Như vậy, khi chọn đầu tư đất nền, bạn nên chọn các dự án nằm gần các thành phố lớn hoặc các trung tâm thương mại đông đúc nhằm đảm bảo tính tiện ích của lô đất.

• Chọn vị trí của thửa đất

Khi bạn đã xác định được khu vực đầu tư đất, vị trí của thửa đất sẽ là quyết định tiếp theo của bạn. Sau đây là một số lưu ý khi chọn lô đất:

• • • Nên chọn lô góc: có từ 2 mặt tiền tiếp, giáp các đường giao thông. Vì vậy các lô này sẽ dễ dàng bán lại hoặc kinh doanh
    • Tránh mua lô đất tóp hậu: là đất có mặt tiền rộng và hẹp dần về phía sau. Theo quan điểm của người Á Châu, đất tóp hậu không có vượng khí, chủ nhà ở những lô đất như vậy không có sự phát triển.

• Thẩm định giá và khả năng thanh khoản của lô đất

Nhằm tránh bị cuốn vào cái bẫy “giá ảo” do cơn sốt đất tạo nên, thẩm định giá trị của lô đất là một điều tất yếu. Bạn có thể so sánh đất nền mà bạn nhắm tới thông qua các trang rao bán nhà đất. Các chuyên gia hoặc các nhà môi giới bất động sản cũng có thể giúp bạn đưa ra nhận định một cách chính xác nhất về khoản đầu tư đất nền của bạn.

Giá trị thanh khoản lô đất là khả năng bán lại lô đất nền nhanh hay chậm. Bạn có thể tìm hiểu thông qua các chính sách cho vay của ngân hàng đối với khu vực của lô đất. Nếu khoản vay đạt được từ 50% tỉ lệ giá trị hiện tại của lô đât thì nó có tính thanh khoản cao. Ngoài ra, bạn có thể dựa vào tính sôi động của thị trường mua bán đất tại quanh khu để đánh giá tính thanh khoản.

Kết luận  Trong năm 2020, đại dịch Covid-19 đã làm ảnh hưởng không nhỏ đến nền kinh tế cũng như làm chậm lại các các hoạt động của thị trường bất động sản nói chung, và thị trường đầu tư đất nền nói riêng. Tuy nhiên, cùng với những triển vọng của năm 2021, chúng tôi kì vọng bài viết này sẽ đem đến đầy đủ thông tin cho các nhà đầu tư.

Chúng tôi hi vọng rằng bài viết “đầu tư đất nền 2021: những lời khuyên và lưu ý” với những tip để đầu tư đất nền trên đây sẽ giúp các nhà đầu tư trở lại một cách an toàn và hiệu quả , hạn chế rủi ro tối đa, và tối đa lợi nhuận trong bối cảnh thị trường đang rục rịch khôi phục và phát triển.