Thực tế cho thấy, vì nhiều lý do cá nhân hay nhu cầu của người dân mà hiện nay hợp đồng ủy quyền nhà đất được sử dụng rộng rãi trong các giao dịch mua bán bất động sản không cần sổ đỏ. Vậy hợp đồng ủy quyền nhà đất là gì? Những điều cần biết khi ký hợp đồng ủy quyền nhà đất? Có nên mua bán nhà đất bằng hợp đồng ủy quyền không? Và những rủi ro khi mua bán nhà đất bằng hợp đồng ủy quyền là gì? Mời bạn cùng baovenhadat.com tìm hiểu chi tiết qua bài viết dưới đây.
Tóm Tắt Nội Dung
Hợp đồng ủy quyền nhà đất là gì?
Hợp đồng ủy quyền nhà đất là một loại giấy tờ pháp lý có sự thỏa thuận giữa các bên. Qua đó, bên được ủy quyền có trách nhiệm thực hiện các công việc nhân danh bên ủy quyền hoặc mua bán định đoạt tài sản nhà đất được ủy quyền. Bên ủy quyền chỉ trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc có pháp luật quy định.
Tại Điều 562, Bộ Luật Dân Sự quy định, người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất với hình thức làm Hợp đồng ủy quyền chỉ được thực hiện các công việc trong phạm vi người ủy quyền cho phép như: cho thuê, tặng, chuyển nhượng, thế chấp quyền sử dụng đất…
Phân biệt giấy ủy quyền và hợp đồng ủy quyền nhà đất
Giấy ủy quyền và hợp đồng ủy quyền là hai khái niệm có mối tương quan giống nhau và thường bị gọi chung với nhau. Tuy nhiên, hai khái niệm này hoàn toàn khác nhau và có quyền hạn khác nhau.
Giấy ủy quyền chỉ được thực hiện với 4 chức năng sau:
- Dùng để nhờ ai đó thực hiện nộp hoặc nhận hồ sơ giúp mình, ví dụ như sau khi công chứng nhà đất xong, mình làm giấy ủy quyền để bên môi giới có thể nộp và nhận hồ sơ giúp
- Dùng để nhờ ai đó nhận lương hưu giúp
- Dùng để nhờ ai đó trông coi nhà cửa khi mình đi đâu đó, không được quyền cho thuê, mua bán
- Dùng để ủy quyền cho các thành viên trong gia đình vay vốn tại các ngân hàng chính sách
Còn toàn bộ những hình thức ủy quyền khác đều phải làm hợp đồng ủy quyền và được công chứng tại văn phòng công chứng.
Những điều cần biết khi ký hợp đồng ủy quyền
Khi nào được ủy quyền bán nhà đất?
Theo quy định của pháp luật, người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở không tự mình chuyển nhượng được ủy quyền cho người khác thay mặt mình thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng nhà đất.
Thực tế, ủy quyền bán nhà đất thường xảy ra khi chủ sở hữu đang ở nước ngoài, đi công tác hoặc ốm đau… Chủ sở hữu nhà đất sẽ ủy quyền cho người thân đáng tin cậy thực hiện quyền chuyển nhượng đó.
Mẫu hợp đồng ủy quyền nhà đất như thế nào?
Trước khi ký hợp đồng ủy quyền nhà đất, các bên sẽ tự do thỏa thuận nội dung hợp đồng ủy quyền với điều kiện là không trái pháp luật đạo đức xã hội. Hợp đồng chuyển nhượng nhà đất bao gồm các điều khoản như sau:
- Thông tin của các bên tham gia vào bản hợp đồng ủy quyền đó
- Nội dung công việc, thời hạn ủy quyền trong thời gian bao lâu
- Quyền và nghĩa vụ của các bên
- Mức thù lao mà bên được ủy quyền nhận được
Nếu các bên không tự soạn được mẫu hợp đồng ủy quyền thì có thể ra tổ chức công chứng, văn phòng công chứng trình bày yêu cầu nguyện vọng để công chứng viên hỗ trợ soạn hợp đồng ủy quyền. Hoặc bạn có thể tham khảo mẫu hợp đồng ủy quyền nhà đất tại đây.
Hợp đồng ủy quyền nhà đất có cần phải công chứng không?
Theo bạn, hợp đồng ủy quyền nhà đất có phải công chứng không?
Theo Luật Dân sự 2015, Luật Đất đai 2013 và Luật Công chứng 2014, không có điều khoản nào bắt buộc việc ủy quyền phải lập thành văn bản có công chứng. Tuy nhiên để tránh xảy ra tranh chấp khi giao dịch mua bán nhà đất thì các bên nên công chứng hợp đồng ủy quyền đó. Điều này sẽ có lợi hơn vì được cơ quan chức năng xác nhận hợp pháp.
Theo như Điều 42, Luật Công chứng 2014, công chứng viên chỉ được công chứng các hợp đồng giao dịch về bất động sản trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, nơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở. Công chứng viên sẽ không công chứng với 3 trường hợp sau: di chúc; văn bản từ chối nhận di sản và bất động sản; văn bản ủy quyền liên quan đến việc thực hiện các quyền đối với tài sản nhà đất.
Người dân được phép công chứng tại bất kỳ văn phòng công chứng nào, kể cả văn phòng công chứng có trụ sở tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi mà không có nhà đất.
Ai là người phải nộp thuế khi ủy quyền mua bán giao dịch nhà đất?
Điều 1 Thông tư 111 năm 2013 của Bộ Tài chính quy định, trường hợp ủy quyền quản lý nhà đất mà cá nhân được ủy quyền có quyền chuyển nhượng nhà đất thì người nộp thuế là cá nhân ủy quyền nhà đất.
Nếu các bên thỏa thuận người nhận chuyển nhượng là người nộp thuế thì thực thực hiện theo thỏa thuận trên. Thông thường, đa số các giao dịch giữa bên mua và bên bán hay bên ủy quyền và bên được ủy quyền đã có sự trao đổi trước với nhau.
Có thể bên ủy quyền sẽ chuyển tiền về cho bên được ủy quyền để đóng nghĩa vụ tài chính với Bộ Tài chính của nhà nước. Hoặc bên mua và bên bán sẽ thỏa thuận với nhau: bên bán sẽ đóng các phí công chứng, phí sang tên, phí làm sổ; bên mua sẽ đóng thuế thu nhập cá nhân.
Hợp đồng ủy quyền nhà đất có thời hạn bao lâu?
Thời hạn hợp đồng có ý nghĩa rất quan trọng, nếu hết thời hạn ủy quyền thì các bên chấm dứt quyền và nghĩa vụ theo hợp đồng đã thỏa thuận trước đó.
Tại Điều 536 Bộ Luật Dân sự 2015 quy định về thời hạn của hợp đồng ủy quyền như sau: thời hạn ủy quyền mà do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định; nếu không có thỏa thuận và pháp luật quy định thì hợp đồng ủy quyền có hiệu lực là 1 năm kể từ ngày xác lập việc ủy quyền.
Quy trình công chứng hợp đồng ủy quyền nhà đất
Để hoàn tất công chứng hợp đồng ủy quyền nhà đất, bên ủy quyền và bên được ủy quyền cần mang theo những giấy tờ liên quan như CMND/CCCD, sổ hộ khẩu, giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản, mẫu hợp đồng ủy quyền nhà đất đến một địa điểm văn phòng công chứng gần nhất để được công chứng viên hỗ trợ.
Trường hợp bên ủy quyền và bên được ủy quyền không thể cùng đến một văn phòng công chứng thì bên ủy quyền yêu cầu văn phòng công chứng nơi họ cư trú công chứng hợp đồng ủy quyền; bên được ủy quyền yêu cầu văn phòng công chứng nơi họ cư trú công chứng tiếp vào bản gốc hợp đồng ủy quyền này, hoàn tất thủ tục công chứng hợp đồng ủy quyền.
Ví dụ, bên ủy quyền và bên được ủy quyền ở 2 tỉnh thành khác nhau(Hà Nội và Hải dương) và không thể đến cùng một văn phòng công chứng thì có thể làm như sau:
- Bên ủy quyền đến tại văn phòng công chứng tại nơi cư trú – Hà Nội để công chứng hợp đồng ủy quyền
- Sau đó, gửi hợp đồng này cho người được ủy quyền ở Hải Dương để bên kia đến văn phòng công chứng tại Hải Dương để công chứng tiếp vào bản hợp đồng ủy quyền
Có nên mua bán nhà đất bằng hợp đồng ủy quyền không?
Hợp đồng ủy quyền nhà đất có lợi cho nhà đầu tư khi tham gia vào các hình thức đầu tư lướt sóng để mua bán một cách nhanh chóng, không cần sang tên đổi chủ. Đây là cách mà những nhà môi giới bất động sản chuyên nghiệp thường làm.
Theo quy định của pháp luật, hợp đồng mua bán tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển nhượng chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên mua rồi bên mua trả tiền cho bên bán. Còn hợp đồng ủy quyền chỉ là nhân danh bên có nhà ở thực hiện việc quản lý tài sản mà không thực hiện việc quan trọng nhất là chuyển quyền sở hữu cho bên mua.
Thực chất của việc sử dụng hợp đồng ủy quyền là thông qua người khác để thực hiện công việc thuận lợi hơn, nhanh chóng hơn, tốn ít chi phí… và dựa trên sự uy tín của người nhận thực hiện công việc ủy quyền.
Mua bán nhà đất theo hợp đồng ủy quyền gặp khá nhiều rủi ro. Nếu bên ủy quyền cho mình vô tình trở mặt thì rất khó để bán được tài sản đó đi. Vì vậy, tuyệt chiêu để tránh rắc rối là sử dụng hợp đồng đó thật nhanh, trong vòng 1-2 tuần hoặc 1-2 tháng.
Rủi ro khi mua bán nhà đất bằng hợp đồng ủy quyền
Không được sang tên mình, chỉ được phép bán cho người thứ 3
Trường hợp không là nhà môi giới thì không nên mua bán bằng hợp đồng ủy quyền. Vì theo quy định của pháp luật, người được ủy quyền chỉ được thực hiện các quyền mà người ủy quyền cho phép, không sang tên bạn được, tài sản nhà đất vẫn đứng tên người ta.
Được quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng
Hợp đồng ủy quyền nhà đất có rủi ro rất lớn, hợp đồng này sẽ không có giá trị hiệu lực khi 1 trong 2 bên đơn phương chấm dứt hợp đồng.
Nếu bên A ủy quyền và trả thù lao cho bên B thì được quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng sau khi đã thông báo trước một khoảng thời gian cho bên B và bên thứ 3 liên quan.
Nếu bên A ủy quyền và không trả thù lao cho bên B thì bên B được quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng.
Dễ bị rơi vào giao dịch giả cách
Với những giao dịch giả cách nhưng bằng văn bản ủy quyền lại dễ bị tuyên bố hợp đồng là vô hiệu, tài sản đang thuộc diện đang bị tranh chấp. Tức là ta không thể biết chính chủ kia là ai, sổ đỏ gốc là như thế nào, chúng ta chỉ được mua bán qua người được ủy quyền và không được xem hồ sơ gốc cụ thể.
Với giao dịch mà dễ bị tuyên bố là hợp đồng vô hiệu, tài sản đang thuộc diện bị tranh chấp, là bên mua bạn cần liên hệ trực tiếp với chủ sở hữu tài sản để có bằng chứng xác thực từ bên bán.
Lời kết
Hy vọng bài viết đã mang đến những kiến thức bổ ích về hợp đồng ủy quyền nhà đất, có thể giúp bạn tránh những rủi ro không đáng có khi thực hiện giao dịch mua bán nhà đất.
Bạn có thể tham khảo các bước mua bán nhà đất tại đây.
0 comments